2025年12月30日，据上交所披露，郑州城市发展集团有限公司（以下简称“郑州城发”或“公司”）2025年面向专业投资者非公开发行公司债券项目状态更新为已受理。该项目拟注册金额37亿，品种为私募，发债人郑州城市发展集团有限公司，债券存量规模171.28亿，行业建筑装饰。
2025年6月，联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）确定维持郑州城发公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定。
2024营收微增2025年三季度亏损超8亿
数据显示，2024年郑州城发实现营业收入97.6亿元，同比增长3.71%；净利润3.97亿元，同比上涨24.25%。然而进入2025年，公司经营压力显现：前三季度营收23.50亿元，同比下降5.62%；利润总额和净利润分别为-8.03亿元和-8.31亿元，出现季度亏损。
业务多元扩张：住房租赁成增长引擎
2024年郑州城发营业总收入97.6亿元，同比增长3.71%；收入主要来源于土地整理、基础设施及施工建设、安置房代建、房地产销售和住房租赁及管理等核心板块，其中土地整理以35.71亿元的收入规模成为第一大收入来源，占主营业务收入的40.58%。值得关注的是，住房租赁及管理业务成为推动收入增长的核心引擎。2024年，该板块实现收入7.09亿元，并拉动公司综合毛利率同比增长。
此外，房地产销售业务收入14.46亿元，也成为收入增长的重要助力，截至2025年3月底，公司已完工商品房项目去化进度良好，为短期现金流提供了稳定支撑。
郑州城发业务扩张背后仍存在结构性挑战。一方面，核心业务的投资压力持续凸显。截至2025年3月底，公司在建土地整理项目计划总投资合计551.73亿元，已投资307.12亿元，已累计回款166.56亿元，回款效率较低，未来尚需投资规模较大。基础设施及施工建设业务则受上年高基数影响，2024年收入13.23亿元，同比下降26.60%。另一方面，公司房地产业务未来销售及回款情况受房地产市场行情等影响大，面临较大的不确定性。公司自持的保障性租赁住房、产业园、水利工程等项目，虽预期能形成持续性收益，但回款周期长，对资金平衡能力提出更高要求。
2300亿资产背后流动性较弱
截至2024年底，郑州城发合并资产总额2304.04亿元，较上年底增长24.51%，主要系新增城中村改造专项借款以及外购房源用于保租房所致。
其中，流动资产747.10亿元，占32.43%，包括货币资金111.04亿元，应收账款209.83亿元，其他应收款45.13亿元，存货334.78亿元；非流动资产1556.94亿元，占67.57%，包括长期应收款438.02亿元，投资性房地产646.92亿元，在建工程98.79亿元，无形资产92.52亿元，其他非流动资产242.23亿元。公司资产以非流动资产为主，非流动资产规模较上年底增幅较大。截至2025年3月底，公司合并资产总额2479.36亿元，较上年底增长7.61%，主要系应收城中村改造专项借款增加所致。
郑州城发公司资产流动性较弱。公司资金主要沉淀于土地整理、基础设施建设形成的存货和应收账款，以及外购或自建的物业资产。2024年底，公司存货规模达334.78亿元，应收账款209.83亿元，其中应收账款前五大欠款方合计余额173.40亿元，集中度高达82.14%，且3年以上账龄占比达31.49%，回款周期存在较大不确定性；投资性房地产规模虽达646.92亿元，部分项目仍处于建设中，公允价值无法可靠取得，难以快速变现补充流动性。
负债总额1691亿元 债务压力攀升
截至2024年底，郑州城发公司负债总额1691.53亿元，资产负债率达73.42%；其中流动负债473.17亿元，占比27.97%，包括短期借款22.60亿元，应付账款77.43亿元，其他应付款86.24亿元，一年内到期的非流动负债270.32亿元；非流动负债1218.36亿元，占比72.03%，包括长期借款473.16亿元，应付债券285.35亿元，长期应付款285.35亿元，主要系融资规模扩大及城中村改造项目专项借款增加所致，公司负债结构仍以非流动负债为主。
